2026 부동산 취득세·양도세 계산 — 1주택자 vs 다주택자 완벽 가이드

 

 

 

 

 

 

2026 부동산 취득세·양도세 계산 — 1주택자 vs 다주택자 완벽 가이드

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

* 목차

• 1. 부동산 취득세 — 살 때 내는 세금
• 2. 부동산 양도세 — 팔 때 내는 세금
• 3. 1주택자 양도세 — 12억 비과세 조건
• 4. 다주택자 양도세 — 5월 10일 중과 부활
• 5. 장기보유특별공제 — 최대 80% 공제
• 6. 양도세 계산 실전 예시
• 7. 핵심 절세 전략 5가지
• 자주 묻는 질문 (FAQ)

 

 

1. 부동산 취득세 — 살 때 내는 세금

 

 

취득세는 부동산을 매수할 때 내는 세금으로, 취득일로부터 60일 이내(상속은 6개월)에 신고·납부해야 합니다. 주택 수와 지역, 가격에 따라 세율이 크게 달라집니다.

 

 

주택 취득세 세율표 (2026년 기준)

 

 

 

 

※ 위 세율에 농어촌특별세(0.2%) + 지방교육세(0.1~0.4%)가 추가됩니다. 따라서 실제 부담 세율은 표시된 세율보다 0.3~0.4%p 정도 높습니다.

 

 

⚠️ 조정대상지역 다주택자 중과 주의
조정대상지역(서울 25개구 + 경기 일부)에서 2주택을 추가 취득하면 8%, 3주택 이상은 12%의 중과세율이 적용됩니다. 다만 시가표준액이 수도권 1억원 이하(비수도권 2억원 이하)인 주택은 중과 대상에서 제외됩니다.

 

 

1주택자 취득세 누진세율 (6~9억 구간)

 

 

6억~9억원 구간의 1주택은 취득가에 따라 세율이 미세 조정됩니다. 다음 공식으로 계산합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

일시적 2주택 — 중과 면제

 

 

이사·학업·취업 등의 사유로 일시적으로 2주택이 되는 경우, 신규 주택 취득 시 1주택자와 동일한 일반세율(1~3%)이 적용됩니다. 단, 종전 주택을 일정 유예기간(통상 2~3년) 이내에 처분하지 않으면 중과세 차액이 추징됩니다.

 

 

2. 부동산 양도세 — 팔 때 내는 세금

 

양도세는 부동산을 매도할 때 발생한 차익에 부과되는 세금입니다. 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다.

 

 

양도세 계산 5단계

 

1. 양도차익 계산: 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
2. 장기보유특별공제: 보유기간에 따라 차익의 일부 공제
3. 양도소득금액 산출: 차익 - 장기보유특별공제
4. 과세표준 결정: 양도소득금액 - 기본공제(연 250만원)
5. 세율 적용: 과세표준 × 세율 - 누진공제

 

 

기본 양도세 세율표 (1주택자·일반)

 

 

 

 

단기 양도 시 중과 세율

 

 

 

 

 

3. 1주택자 양도세 — 12억 비과세 조건

 

 

💡 1주택자의 가장 큰 혜택
1세대 1주택자가 일정 요건을 충족하면 실거래가 12억원까지 양도세가 비과세됩니다. 12억원 초과분에 대해서만 양도세가 부과되며, 그마저도 장기보유특별공제로 최대 80%까지 줄일 수 있습니다.

 

 

1세대 1주택 비과세 요건

 

• 1세대 1주택: 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택만 보유
• 2년 이상 보유: 취득일로부터 2년 이상 보유
• 2년 이상 거주: 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 경우, 2년 이상 실거주 추가 요건
• 실거래가 12억원 이하: 12억원 초과분에는 비과세 적용 불가

 

 

12억원 초과 1주택 양도세 계산법

실거래가 12억원을 초과하는 1주택을 양도할 때는 초과분에 비례한 양도차익에만 세금이 부과됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. 다주택자 양도세 — 5월 10일 중과 부활

 

 

🚨 2026년 5월 10일부터 주요 변경
2022년 5월 10일부터 시행된 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료됩니다. 정부는 2026년 2월 "유예 연장은 없다"고 재차 밝힌 상태이며, 5월 10일부터는 조정대상지역 다주택자에게 다시 중과세율이 적용됩니다. 단, 세법은 국회 논의에 따라 변경될 수 있으므로 매도 시점 전 최신 법령을 반드시 확인해야 합니다.

 

 

다주택자 중과세율 (5/10 이후 조정대상지역)

 

 

 

 

 

 

⚠️ 추가 불이익 — 장기보유특별공제 배제
다주택자가 조정대상지역 주택을 양도할 때 중과가 적용되면 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다. 즉 30년을 보유했더라도 양도차익 전액에 중과세율이 그대로 적용되어 세금 부담이 수배~수십 배 커질 수 있습니다.

 

 

조정대상지역은 어디인가

 

 

2025년 10월 부동산 대책 이후 조정대상지역은 다음과 같이 유지되고 있습니다(국토교통부 고시 기준).

 

• 서울: 25개 자치구 전역
• 경기: 12개 지역(과천, 광명, 성남, 안양 동안구, 수원 영통구·장안구, 용인 수지구·기흥구, 하남, 구리 등)

 

정확한 지정 현황은 매도 시점에 국토교통부 고시 또는 부동산위키 등에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.

 

 

 

 

 

5. 장기보유특별공제 — 최대 80% 공제

 

 

장기보유특별공제는 일정 기간 이상 보유한 부동산의 양도차익을 일부 공제해주는 제도입니다. 1세대 1주택자에게 가장 강력한 절세 수단입니다.

 

 

1주택자 장기보유특별공제 (보유 + 거주)

 

 

 

 

 

다주택자(중과 미적용 시) 장기보유특별공제

 

 

 

 

💡 거주 요건의 위력
1주택자가 같은 10년을 보유했더라도, 실거주 여부에 따라 공제율이 크게 달라집니다.
- 10년 보유 + 0년 거주: 40% 공제
- 10년 보유 + 10년 거주: 80% 공제
공제율 차이가 두 배입니다. 1주택은 가능한 실거주를 함께 충족하는 것이 절세의 핵심입니다.

 

 

6. 양도세 계산 실전 예시

 

케이스 1 — 1주택자 (10년 보유·거주, 8억 → 14억 매도)

 

📝 계산 과정

• 양도차익: 14억 - 8억 = 6억원
• 12억 초과 비율: (14억 - 12억) ÷ 14억 ≈ 14.29%
• 과세 대상 차익: 6억 × 14.29% = 약 8,571만원
• 장기보유특별공제(80%): 8,571만 × 80% = 6,857만 공제
• 과세표준: 8,571만 - 6,857만 - 250만(기본) = 1,464만원
• 양도세: 1,464만 × 15% - 126만 = 약 94만원

→ 6억원 차익에 양도세 94만원. 1주택 비과세의 위력입니다.

 

 

케이스 2 — 다주택자 (조정대상지역, 5/10 이후, 8억 → 14억 매도, 2주택)

 

📝 계산 과정

• 양도차익: 14억 - 8억 = 6억원
• 장기보유특별공제: 적용 없음 (중과로 배제)
• 과세표준: 6억 - 250만 = 약 5억 9,750만원
• 기본세율 적용 시: 5.975억 × 42% - 3,594만 = 약 2억 1,501만원
• 2주택자 중과(+20%p): 5.975억 × 62% - 3,594만 = 약 3억 3,451만원
• 지방소득세(10%) 별도: 약 3,345만원
• 총 부담: 약 3억 6,796만원

→ 같은 6억 차익이지만 양도세만 3.3억원. 1주택자 대비 약 350배 차이.

 

 

케이스 3 — 다주택자, 5월 9일 이전 매도 (중과 유예 적용)

 

📝 계산 과정 (2년 이상 보유)

• 양도차익: 6억원
• 장기보유특별공제(10년 보유, 20%): 6억 × 20% = 1.2억 공제
• 과세표준: 6억 - 1.2억 - 250만 = 4.775억원
• 기본세율: 4.775억 × 42% - 3,594만 = 약 1억 6,461만원

→ 5/10 이후 대비 약 1.7억원 절세. 다주택자라면 5/9 이전 매도가 결정적으로 유리합니다.

 

 

7. 핵심 절세 전략 5가지

 

 

 

 

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

 

 

취득세는 언제까지 신고·납부해야 하나요?

 

취득일(잔금 지급일)로부터 60일 이내입니다. 상속의 경우 6개월입니다. 신고 누락 시 무신고 가산세(20%)와 납부지연 가산세(연 9.125%)가 부과됩니다.

 

양도세 신고는 언제 어디서 하나요?

 

양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 예: 7월 15일 잔금 지급 → 9월 30일까지 신고. 홈택스(www.hometax.go.kr) 또는 관할세무서에서 신고할 수 있습니다.

 

분양권·입주권도 주택 수에 포함되나요?

 

취득세 계산 시에는 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권·조합원입주권·주거용 오피스텔이 주택 수에 포함됩니다. 양도세 계산 시에도 마찬가지로 주택 수 합산 대상입니다.

 

일시적 2주택 비과세를 받으려면 종전 주택을 언제까지 팔아야 하나요?

 

신규 주택 취득일로부터 3년 이내(현행 기준)에 종전 주택을 처분해야 합니다. 처분 기간은 정책에 따라 변동되므로 매도 시점 전 최신 규정을 확인하세요.

 

취득세를 줄이는 방법이 있나요?

 

취득세는 양도세에 비해 절세 여지가 적지만, 생애최초 취득세 감면(요건 충족 시 최대 200만원), 주택임대사업자 감면(폐지·축소된 일부 제도 잔존), 전용 85㎡ 이하 농어촌특별세 면제 등을 활용할 수 있습니다.

 

2026년 5월 9일까지 매도 계약만 하면 중과 유예가 적용되나요?

 

양도세 과세 기준은 잔금 지급일(또는 등기 접수일 중 빠른 날)입니다. 따라서 5월 9일까지 잔금 지급이 완료되어야 중과 유예가 적용됩니다. 단, 정부가 일부 지역에 대해 5/9 이전 계약분은 일정 기간(예: 4개월) 내 잔금 지급 시 중과 유예를 검토한다고 발표한 바 있어, 발표되는 후속 조치를 확인해야 합니다.

 

필요경비로 인정되는 항목은 무엇인가요?

 

취득 관련 비용(취득세·등기비·중개수수료), 자본적 지출(샷시 교체·발코니 확장·난방 시설 교체 등), 양도 시 비용(중개수수료·법무사 비용) 등이 인정됩니다. 단순 수선비(도배·장판·페인트)는 인정되지 않습니다. 2018년 4월 이후 양도분부터는 정규증빙(세금계산서 등) 외에도 객관적 자료(송금 영수증 등)로 입증되면 필요경비로 인정됩니다.

 

 

 

📌 마무리 핵심 정리

1. 1주택자는 12억 비과세 + 장기보유특별공제 80%로 양도세를 거의 0원으로 만들 수 있습니다.
2. 다주택자는 2026년 5월 10일부터 조정대상지역 양도세 중과가 부활합니다(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p).
3. 중과 적용 시 장기보유특별공제도 배제되므로 세 부담이 수배 증가합니다.
4. 1주택자는 2년 보유 + 2년 거주 + 12억 이하가 비과세 핵심 요건.
5. 다주택자라면 5월 9일 잔금 기준으로 매도 일정을 검토할 가치가 있습니다.
6. 정확한 본인 사례는 반드시 세무 전문가 또는 국세청 홈택스 모의계산으로 확인하세요.

 

 

📢 안내사항
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 2026년 5월 6일 기준 정보를 바탕으로 합니다. 부동산 세법은 매년 개정되고 정책 변동이 잦으며, 특히 다주택자 양도세 중과 유예 종료 시점·조정대상지역 지정 현황 등은 매도 직전 반드시 최신 법령과 정부 발표를 다시 확인해야 합니다. 개별 거래의 정확한 세액 계산은 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr), 국세청 상담센터(126), 또는 세무사·공인회계사와 상담하시기 바랍니다. 본 글의 내용은 법률·세무 자문이 아닙니다.